Her hafta milyonlarca insanın Fixer Upper, Flip veya Flop, Rehab Addict ve This Old House'u izlemelerinin iyi bir nedeni var . İster ev çevirileri yapmak, ister yenilemek, ister emlakçılara odaklanan programlarla ilgileniyorlar olsun, Amerikalılar açıkça konut endüstrisi ve çevresinde dönen kariyerlerle ilgili bir saplantıya sahipler. Ama bu bizi büyüleyen televizyon programları değil. GALLUP News'e göre emlak, Amerikalılar arasında en çok tercih edilen yatırım. Aslında, insanların yüzde 34'ü bunun en iyi uzun vadeli yatırım olduğunu söylüyor.
İnsanların konut piyasasında nasıl para kazandıklarını daha iyi anlamak için (ve yol boyunca bazı önemli televizyon yanılgılarını küçümsemek), her türden gayrimenkul projesinde etkileyici toplamlar yapan dört kadınla sohbet ettik. İster bir yan karmaşa olsun, isterse tam anlamıyla kariyerleri olsun, işte gerçek insanlar - televizyon yıldızları değil - bunu yapıyorlar.
Adela Mizrachi, 41 yaşında, Flipper
Yer: Şikago banliyöleri
Meslek: İletişim Müdürü ve Blogcu Flipsleri Oku'da
Tesislerin sayısı: 2 (şu anda için)
Gayrimenkulde Yıl: 1.5
Şimdiye kadar yapılan para: 117.000 $
Seni emlaktan ne etkiledi? Mülkiyet her zaman uzun vadeli servetin temeli olarak gördüm. Ekonomik iniş ve çıkışları biraz daha iyi sürüyor. Bu mülk, topraktır, bir şeye sahipsin. Neye sahip olduğunu gerçekten bilmediğin bir hisse senedi değil.
Nasıl başladın? Erkek arkadaşım John ve ben çıkmaya başladık ve daha önce çıldırdı. Mark Allen Realty'de lisanslı bir emlakçı. Çıktıktan altı ay sonra, ilk mülkümüzü satın alıyor ve birlikte çeviriyoruz.
Bir ortak olması önemli mi? Bunu John olmadan yapamam. Tüm piyasa analizlerini yapıyor ve çok iş yapıyor - işte çok para biriktirdik. İkimiz arasında tam zamanlı bir iş.
En zorlu kısım: En büyük engel sıfırdan bir özelliğe ulaşmak. İlki geçtikten sonra, tekrar yapmaya değip değmeyeceği çok netleşecek olan çok fazla öğrenme var. Şimdi her zaman teklifler veriyoruz.
Güvenilir ve makul müteahhitleri bulmak başka bir büyük zorluktur - neredeyse yelpazenin iki karşıt ucuna benziyor. Eğer güvenilirlerse, büyük olasılıkla çok daha fazlasını alıyorlar.
Ve izin süreci çok zor olabilir. Bürokratik köylerin ne kadar çok insan olduğunu anlayabildiğini sanmıyorum. Örneğin, izin almak için evrak işleri yaptık ve herhangi bir şeyi geri almak aylar ila altı hafta arasında sürüyor. Ve izni almadan evine dokunamazsın.
“'HGTV'nin Size Söylemediği Şey' adlı bir kitap yazmalıyım.”
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: HGTV'nin size söylemediği bir kitap yazmalıyım. Beni deli eden şey, hızlı hesaplamaları. Bekletme maliyetleri, vergiler, sigortalar, faiz var - hepsi bu kadar. Ayrıca emlakçı maliyetlerini dikkate almazlar. Sattığımız evi 275.000 dolara sattıktan sonra emlak masraflarına 13.760 dolar harcadım.
Satın alma fiyatının yüzde 1, 5'i olan alış, kapanış maliyetlerini, onarım sonrası değerinin yüzde 1, 5'i (ARV), satış ücretini yüzde 5'i olan ARV'leri ve ARV'nin yüzde 5'i olan bütçeyi kapatmalısınız. Genellikle ayda 1.000 ile 1.500 dolar arasında tahmin ettiğim vergi, sigorta, kamu hizmetleri ve faizi kapsayan masrafları içerir. O zaman bunların hepsini mülkün maliyetine ve yenileme maliyetlerine eklemelisiniz. Yenileme sırasında ortaya çıkan beklenmeyen maliyetler için genellikle yüzde 5-10 arabellek kullanıyoruz. Ve kendine sormalısın , bu konuda para kaybetmeyi göze alabilir miyim? çünkü bu olabilir.
Yeni başlayanlar için en iyi ipuçları: Harcamaya ihtiyaç duyacağınızı düşündüğünüz süreyi iki katına çıkarın. Bir ay süreceğini düşünüyorsanız, bunu ikiye değiştirin. İlk projeniz her zaman çok daha fazla zaman alacaktır, çünkü hala suları test ediyorsunuz ve sonra ne sevdiğinizi öğrendikten sonra, sadece onu evden eve tekrar edeceksiniz.
Jamie Crouch, 33, Ajan ve Mülkiyet Müdürü
Yer: Tulsa, Oklahoma
Meslek: Emlak komisyoncusu, girişimci ve emlak yöneticisi
Mülkiyet sayısı: 4 (kendi evi dahil) artı, yönettiği 35
Emlakta yıl: 14
Şu ana kadar yapılan para: 200.000 $ +
Seni emlaktan ne etkiledi? Uzun vadeli mülkleriniz olduğunda, buna uyandırma para diyoruz, çünkü uyanır uyanmaz, kiralık mülklere sahip olarak para kazanıyorsunuz. İşe gitmek zorunda kalmadan gelir elde ediyorlar. Güzel bir yan kaynak ve herkes yapabilir. 401 k sahip olmak yerine emekliliğim yatırım amaçlı gayrimenkulümüz olacak. Emeklilik yaşına yaklaştığım zaman bana ödenecekler, bu yüzden kiradaki tüm nakit akışı emekliliğim için yaptığım şey olacak.
Nasıl başladın? Emlak kanımda var. Ebeveynlerim çocukken kiralık mülklere sahipti ve 19 yaşındayken onları yönetmeye başlamaya istekli olup olmadığımı sordular. Üniversiteye gittiğimde emlakta küçük oldum ve emlak ruhsatımı aldım.
Kendi mülkümüzü inşa ederek başladık (kocam bir müteahhit) ve sonra o evi satarak, emlak yatırımı yapmak ve yatırmak için yeterli para kazanmayı başardık.
Bir ortak olması önemli mi? Kocam benim özgür emeğim. Çok kullanışlı ve ticari bir müteahhitlik şirketi için çalışıyor.
En zorlu kısım: Benim için en zor kısım başlamıştı. 2008'den önce, borç verme sektörü çok farklıydı. Şimdi daha fazla borç verenlerin yüzde 20 civarında bir kesimi gerekiyor, bu yüzden nakit para yoksa, başlamak gerçekten zor.
Başlamak için en iyi yol, taşınmaya hazır olduğunuzda evinizi bir kiralık mülk haline getirmektir - çoğu insan böyle yapar, çünkü gerekli yüzde 20'yi bulmak zor. Başladıktan sonra, sonsuz kolaylaşır.
“Eğer onun hakkında hiçbir şey bilmiyorsanız ve körü körüne atlarsanız ... kötü bir anlaşma sizi tamamen siler.”
En ödüllendirici kısım: Zenginliklerini büyütmek zor, mülkler kocam ve ben bunu yapmak için harika bir kaynak oldu. Yirmili yaşlarımıza yatırım yapmaya başladık.
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: Bu bir çok faktöre bağlıdır. Gayrimenkul kesilmiş ve kuru değildir. Her anlaşma farklı. "Yüzde 50 kuralı" nı öneriyorum: İlgilendiğiniz bir mülkünüz varsa, bunun ne kadarını kiralayacağını araştırabilir ve sonra kiranın yaklaşık yüzde 50'sinin gider, sigorta, onarım vb. Olacağını tahmin edebilirsiniz. Daha sonra ipotek ödemenizin ne olacağını ve nakit akışı olursa ve para kazanıyorsanız, o zaman daha fazla araştırmayı garanti eder.
Yeni başlayanlar için en iyi ipucu: Gayrimenkulün sizin için ne yapmasını istediğinizi bulmak zorundasınız. Emeklilik planınız olmasını ve bunun desteklenmesine yardımcı olmak ister misiniz? Hızlı para kazanmaya mı çalışıyorsun? Ne tür bir hedefiniz olduğunu bulmanız ve daha sonra bölgenizde birilerini bulmanız, size rehberlik edebilecek ve giriş ve çıkışları açıklayabilmeniz için bir akıl hocası bulmanız gerekir.
Ayrıca iyi bir ekibin olduğundan emin olmak istersiniz - tanıdığınız ve güvendiğiniz bir müteahhit, vergileriniz arasında size yol gösterecek bir EBM, kendiniz yönetmek istemeyecekseniz bir emlak yöneticisi ve yatırımlarda uzmanlaşmış emlakçı. Bununla ilgili hiçbir şey bilmiyorsanız ve kör bir şekilde içine atlarsanız, kötü bir anlaşma sizi tamamen siler.
Nichole Stohler, 44, Girişimci
Yer: Scottsdale, Arizona
Meslek: Girişimci, Çok Ailelik Ev ve Otel Yatırımcısı
Tesislerin sayısı: 1 otel ve 3 ev
Emlakta yıl: 8
Şimdiye kadar yapılan para: "2012 yılında ilk yatırımımızı dört yıl içinde dört katına çıkardık."
Seni emlaktan ne etkiledi? İki yıl evli kaldık; Gerçekten paramız yoktu, bu yüzden kişisel finans kitapları okumak için çok zaman harcıyordum ve bu süreçte Zengin Baba Zavallı Baba ile karşılaştım . Yatırım hakkında bilgi edinmek için bir emlak seminerine gitmek için bizi hemen kaydettim ve hemen atladık.
Nasıl başladın? Kasabamızdaki üniversitenin çeşitli mülklere sahip olduğunu ancak bunları yönetmek istemediğini öğrendik, bu yüzden hepsini satıcı finansmanına aldık. Kredi almak zorunda değildik, ancak peşinat almak zorunda kaldık ve bunu yapmak için kredi kartı avansı kullandık. Ne yaptığımızı gerçekten bilmiyorduk. Gerçek şu ki, seminer sizi sinirlendiriyor, ancak pratik yönetimden ve bununla gerçekten ilgilenmekten ibaret değiller. Anlamadığımız pek çok parça vardı.
Biz başarılı olamadık. Malları geri vermek zorunda kaldık, o sırada para kaybettik ve kredi kartı avanslarından borç aldık. Geceleri uyanıyordum, uyuyamıyordum, kendimizi bu delikten nasıl tırmanacağımızı merak ediyordum. Bizim çözümümüz evimizi satmak ve ailemle birlikte taşınmaktı.
Uzun süredir tekrar yatırım yapmadık. Sonra 2011'de tekrar böceği oldum ve daha iyi bir iş yapabileceğimizi düşündüm. İkinci kez başarılı olduk, ancak başlangıçta neler yaşadığımızı asla unutmadık.
"Geceleri uyanıyordum, uyuyamıyordum, bu delikten nasıl çıkacağımızı merak ediyordum."
Bir ortak olması önemli mi? Gerekli olduğunu sanmıyorum, ancak iş yükünü paylaşmaya yardımcı oluyor.
En değerli kısım: İnsanlara yardım etmek. Kocam mülk yöneticilerimizden biriyle gerçekten gurur duyuyor. Hayatında daha önce bazı hatalar yaptı ve şiddet içermeyen suçlar için hapishanede zaman geçirdi, bu yüzden kimse ona bir şans vermedi. Kocam çok çalışkan ve liderlik becerisine sahip biri olduğunu gördü, bu yüzden ipleri öğrenmesine yardımcı oldu. Ve bu mülkü sattığımızda, kocam aynı beyefendiyi yeni sahiplerine tavsiye etti, onu aldılar, maaşlarını artırdılar ve şimdi üç mülk yönetiyor.
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: Mülkte mi kalacaksınız, yoksa zaten kendi ana konutunuz var mı ve sadece yatırım amaçlı gayrimenkul olarak mı satın alacaksınız? Bu gerçekten önemli bir karardır, çünkü mülkte yaşayacaksanız, FHA (federal konut yönetimi) kredisi, VA (kıdemli işler) kredisi veya çok az parası olan bir borç alabilirsiniz. Eğer bir gerçek ise, bir VA sıfır paradır.
Bu, pazara bağlıdır, ancak şu anda alım fiyatının yaklaşık yüzde 25'ine ihtiyacınız var. Şu anda ülkenin çoğu için, bir ev için yaklaşık 200.000 dolar bulabilir ve bunun yüzde 25'ine ihtiyacınız olacak. Ayrıca bazı rezervlere de ihtiyacınız olacak.
Yeni başlayanlar için en iyi ipucu: Gayrimenkul iyi, buna değer, ancak mükemmel değil, bu yüzden beklentilerinizi doğru seviyede alın. Yavaş bir inşaat yapmayı planlayın - yılda bir mülk olabilir.
Ayrıca, yardım isteyin. Diğer çoğu yatırımcı size yardımcı olacaktır - bir topluluk grubuna veya bir Buluşmaya gidin. Ve BiggerPockets.com, emlak yatırımı yapmak isteyen herkes için en değerli ücretsiz kaynaklardan birini sunmaktadır.
Keisha Blair, 40 yaşında, Ev sahibi
Yer: Ottawa, Kanada
Meslek: Ev sahibi, Girişimci
Tesislerin sayısı: 3 (Kanada'da 2 ve New York'ta 1)
Emlakta yıl: 10
Şu ana kadar kazanılan para: Bana zaman ayırıp ihtiyacım olup olmadığımı bildiğim bir tür finansal özgürlük verdi. Kocam öldükten sonra, bir yıl boyunca ödenmeyen bir para kazandım ve emlak bunun arkasındaydı. Ve üç çocuğumu özel okula koymak için karşılayabileceğim sebeplerden biri de emlak yüzünden.
Nasıl başladın? On yıl önce işveren emekli maaşlarının ne olabileceğini sağlamadıklarını anladığımda başladım. Bu boşluğu telafi etmek için emlak yatırımına başladık. O zamanlar gerçekten hisse senetleri fikrine değildim. Görebildiğim somut yatırımlarla daha fazla ilgileniyordum. Emlak, her gün kullanabileceğim ve bakabileceğim maddi varlıklardan biriydi. Alanımızda bulunan ve kiralanması zor olmayan tek bir apartman dairesiyle başladık çünkü okullara, parklara, otobüs duraklarına ve çeşitli olanaklara yakın bir alandaydı.
Bir ortak olması önemli mi? Kocam hayattayken gayrimenkule yatırım yapmaya başladım. Birlikte yaptık. [Öldükten sonra] [mülkleri] saklamaya ve yalnız gitmeye karar verdim. Tüm yatırımlarımı tuttum ve yaptığım en iyi şey. Bekar kadınları ve hatta dul kadını gayrimenkulü yatırım olarak görmeye teşvik ediyorum. Yalnız yapılabilir.
"Hayat aniden bir dönüşe geçtiğinde, şükürler olsun, şükürler olsun ki bu yatırımlar var. Kadınlar yatırımlarını çeşitlendirmeyi düşünmeli. Hazırlanmak her zaman iyidir."
En zor kısım: Kocam öldükten sonra, gerçekten zordu. İşin çoğunu mülk ve bakım bakımından yapardı. Ayrıca bir EBM idi, bu yüzden muhasebe zamanı vergi gelince yapardı. Bir emlak yöneticisini işe aldım. Daha pahalıydı ama daha kullanışlıydı.
Zor bulduğum diğer şey boş yerler. Diyelim ki altı ay boyunca boş yeriniz var, mülkü o süre boyunca herhangi bir gelir elde etmeden taşımak zorundasınız. İşler boş kaldığında ciro ve yeni kiracılar için mülkü tekrar hazırlamak zorunda kalıyoruz. Ciro masraflıdır.
En değerli kısım: Zaman ayırma, küçük çocuklara bakma veya diğer ilgi alanlarını veya kariyerlerini takip etme esnekliği. Bunları düşünerek bile girmedim, ama o zaman ben sadece 31 yaşındayken kocam öldü. Hayatınız aniden bir dönüşte, o zaman gibisiniz, Tanrıya şükür bu yatırımları yaptım çünkü bunlar bana yardım edecek Çocukların bakımı. Kadınlar yatırımlarını çeşitlendirmeyi düşünmelidir. Asla bilemezsin ve hazırlıklı olmak her zaman iyidir.
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: Yeterince fonunuz ve maddi yastığınız olmalıdır. Bunu yapmanın çeşitli yolları vardır - kaldıraç, yeniden finansman, HELOC (konut kredisi kredisi). Ama her ne ise, kendinden çok fazla faydalanma.
Bir rakamı kesin olarak belirlemek zor, ancak peşinat ve bakım için yeterli olana ihtiyacınız var. Bakım için ayda 150 dolar gibi küçük bir miktar ayırdım. Bir şey olursa, acil bir durum olursa, finanse edebilmem için yeterli.
Ayrıca kiracı olmadan üç ila altı ay bütçelemeniz gerekir. Çoğu durumda, kiracı olmayan bir mülke sahip olursunuz ve kapanma tarihinden sonra kiracıların reklamını yapamazsınız, böylece sizi dört ay, yani en kötü durum, altı ay geri koyarsınız. İdeal olmadıklarını öğrenebilir ve onları geri çevirmeniz gerekebilir çünkü işe yaramayacağını düşünüyorsunuz. Doğru kiracıyı bulabilmek için gelirden vazgeçtim.
Yeni başlayanlar için en iyi ipucu: En iyi tavsiyem, emlak fiyatlarının sadece artmakla kalmayıp, aynı zamanda şehir koridorunda bulunan üniversitelerin, işletmelerin yanında, kiracıların ilgisini çekecek alanlara bakmak. Biraz daha pahalı olma eğiliminde olmasına rağmen, kesinlikle işe yaramaz, çünkü boşluk ve ciro riski düşüktür. Ve asla yaşayamayacağım bir mülke yatırım yapmam.
